南通天一置业有限公司绩效审计结果

（二○一一年八月十七日公告）

根据《中华人民共和国审计法》的规定，崇川区审计局于2011年对南通天一置业有限公司（以下简称天一置业）安置房建设绩效情况进行了审计，并对审计范围内涉及的重大事项追溯相关年度。

一、基本情况

（一）项目开发概况

天一置业于2009年前共开发拆迁安置房项目11个。目前共完成开发项目9个，另2个项目配套工程将在2011年6月前竣工。11个开发项目共建安置房10673套，建筑总面积133万平方米，其中住宅面积117.6万平方米、商业用房5.2万平方米，商业用房占住宅面积百分比为4.4。截至2011年3月底，已销售结算安置房7962套，剩余房源2711套，商业用房已销售1200平方米，尚未销售5万平方米。详见下表：

已开发低价位商品房项目基本情况表

序 号	项   目	开发期间	建筑面积(㎡)	住  宅				商业用房(㎡)			商业用房 住宅比(%)
				住宅面 积(㎡)	总套数	已售 (套)	未售 (套)	已售	未售	小计
1	海港一期	2003--2006	34,226	29,660	268	262	6			0	0%
2	海港二期	2006--2007	23,000	17,790	156	155	1	1200	1137	2,337	13%
3	学田东苑	2005--2007	46,487	41,374	377	374	3		236	236	0.6%
4	山港桥花苑	2005--2007	41,399	35,356	317	287	30		1737	1,737	4.9%
5	天山花苑	2006--2008	82,134	71,573	633	524	109		999	999	1.4%
6	天山二期	2008--2010	188,429	171,950	1610	1354	256		5008	5,008	2.9%
7	毓秀家园	2006--2008	125,772	113,118	944	818	126		1730	1,730	1.5%
8	城山家园	2007--2009	211,376	184,144	1710	1702	8		4503	4,503	2.4%
9	外滩北苑	2008--2010	189,712	171,272	1632	1429	203		5267	5,267	3.1%
10	锦安花苑	2008--2011	217,218	182,306	1620	1057	563		23790	23,790	13%
11	五山四期	2009--2011	170,424	157,740	1406	0	1406		6500	6,500	4.1%
合计			1,330,177	1,176,283	10,673	7,962	2,711	1,200	50,907	52,107	4.4%

（二）项目开发盈亏情况

11个拆迁安置房开发项目预计开发总收入337,457万元，其中：安置房收入274,844万元、商业用房收入56,079 万元、高层价格财政补贴6,534 万元；预计开发成本374,122万元，开发损益为-36,665万元，2010年前公司管理费用累计支出874万元，预计亏损总额为37,539万元。详见下表：

11个拆迁安置房开发项目盈亏情况汇总表

项   目	已结账数	未结账（评估数）	合 计	元/㎡
一、开发收入	220,190.11	117,267.33	337,457.44	2,539.42
1、安置房收入	216,418.15	58,426.02	274,844.17	2,161.36
2、商业用房收入	1,100.00	54,979.03	56,079.03	10,151.52
3、高层价格补贴	2,671.96	3,862.28	6,534.24
二、开发成本	254,923.08	119,199.03	374,122.11	2,815.33
1、土地出让金	84,130.03		84,130.03	633.09
2、土地补差资金	19,551.93		19,551.93	147.13
3、土建及配套工程	100,743.10	108,955.90	209,699.00	1,578.02
4、开发间接费	9,921.64		9,921.64	74.66
5、销售费用	450.09	124.59	574.68	4.32
6、借款利息	10,838.67	3,682.19	14,520.86	109.27
7、政府规费	16,625.22		16,625.22	125.11
8、税费	12,662.40	6,436.36	19,098.75	143.26
三、开发损益	-34,732.97	-1,931.71	-36,664.67	-275.91
管理费用(2010年前)	873.99		873.99
四、利润总额	-35,606.96	54,979.03	-37,538.66

 二、审计评价意见

审计结果表明，天一置业经过几年的摸索、调整和不断地规范，逐步发展成一定规模的房地产开发企业。到2010年，天一置业承办了全区拆迁安置房40%的建设任务。经国家统计局统计，商品房开发总量已进入了全国房地产企业500强。天一置业在崇川区经济高速发展、城市规模迅速扩张情况下，较好地解决了拆迁安置房建设过程中出现的各种矛盾和难点问题，完成了社会开发商不能完成的项目，如山港桥安置房项目，因棘手问题太多，社会开发商中途违约，最终由天一置业来完成开发任务。公司建设安置房七年来，依法经营，重视工程质量和安全管理，7个已竣工的工程均一次性验收通过，业主满意度在全区安置房建设项目中名列前茅，较好地完成区委、区政府在各个阶段下达的建设任务，产生了良好的社会效益。公司在2007年、2008年度连续获得南通市房管局 “拆迁安置房开发先进集体”奖项，2008年度被崇川区委、区政府授予“纳税超千万元单位”荣誉称号，“城山家园”被江苏省建设厅评为“江苏省住宅工程质量分户验收示范小区”。

公司在经营管理上也存在一些问题，最主要的是没有处理好社会效益与经济效益的关系。公司在创造社会价值时，没有解决好自身的经济效益问题，获利能力弱，以致出现了开发项目大面积亏损，如果这种状况持续下去，不仅影响企业的可持续发展，还将威胁到企业的生存。

三、审计发现的主要问题及整改情况

审计发现，有2个安置房开发项目高层价格财政补贴存在漏补现象。按照现行安置房开发建设政策：市、区两级财政需对高层安置房建筑实行价格补贴，即每平米补贴开发企业200元。天一置业5个高层安置房开发项目中，有2个项目的高层价格财政补贴被遗漏，分别是毓秀家园项目应补额为361.81万元，城山家园项目应补额为643.48万元，合计应补高层价格财政补贴为1006.29万元。

审计指出上述问题后，天一置业已向市、区提出结算申请。

四、前次审计建议落实情况

天一置业对2010年度区审计局出具的《审计建议书》和《审计报告》中的审计建议和意见，进行认真整改落实。